На популярных площадках объявлений в Набережных Челнах сегодня представлено около 390 активных предложений аренды коммерческих площадей – от офисов и складов до торговых помещений и объектов свободного назначения. Эта картина усугубляется экономическими факторами, о которых мы писали ранее. Разрешений на строительство в городе коммерческих объектов в последние годы существенно меньше, чем на промышленные. Это отражает переориентацию градостроительной политики.

В ходе аппаратного совещания мэр автограда Наиль Магдеев сообщил, что 65% выданных разрешений на строительство пришлось на промышленные объекты и производственно-складские помещения, 26% – на многоквартирное жилье, 6% – на торгово-офисные помещения, 3% – прочие объекты. На фоне этих процессов заметно, как крупные операторы уходят с рынка локального бизнеса: закрытие сети Яна Райскина в Челнах стало одним из таких примеров, когда известный ресторанный бренд вынужден сменить стратегию или вовсе свернуть деятельность.

Именно в таких условиях – с большим объемом свободных площадей, умеренными ставками аренды и уходом крупных арендаторов – эксперты анализируют, почему многие коммерческие здания простаивают, и что нужно менять, чтобы оживить этот сегмент рынка. Частный брокер Антон Егоров отметил, что количество обращений снизилось – спрос упал примерно на 50%. По его словам, ключевой причиной простаивания объектов сегодня остается макроэкономика. Он прямо связывает ситуацию с непосильными суммами. По его мнению, помещения не сдаются в связи с общей экономической ситуацией в России. Сказывается и ставка Центробанка – кредиты неподъемные, а ведь больше половины бизнеса обычно открывают на кредитные деньги, – делится специалист.

Дополнительным фактором риска, по его словам, остается высокая смертность малого бизнеса. Средняя статистика: раньше 80% бизнеса закрывалось в течение двух-трех лет, потому что люди не все обладают маркетинговыми знаниями, опытом продаж, – отмечает брокер, имея в виду локальные компании. В таких условиях предприниматели все осторожнее относятся к запуску новых проектов и аренде площадей, особенно крупных. Если говорить о типах объектов, которые простаивают чаще всего, то, по наблюдениям специалиста, наиболее уязвимым сегментом стали именно производственно-складские площади, данная тенденция актуальна уже около года. Производственно-складских помещений стало много – их в свое время понастроили, и так как крупный бизнес не открывается на свои денежные средства, то склады встали, – конкретизирует собеседник.

Ценовая ситуация на рынке, по его словам, остается крайне неоднородной: в разных категориях и районах она разнится. В качестве ориентиров он приводит примерные диапазоны. По словам интервьюируемого, офис с ремонтом сдается в диапазоне от 600-1000 рублей за «квадрат»; стрит-ритейл обходится от 1 000-2 000 рублей, в зависимости от района. Стартовая цена складов приравнивается к 400-600 рублям. При этом решающими остаются базовые характеристики объекта – локация, состояние и класс здания. Спрос со стороны арендаторов за последний год, по оценке брокера, заметно сократился. Глобально ничего не поменялось, просто само количество обращений снизилось – спрос упал примерно на 50% относительно прошлого года, – утверждает Егоров.

Прогноз на 2026 год эксперт дает сдержанный, без резких сценариев. Я думаю, все будет также, как и в 2025 году, – считает брокер, отмечая, что рынок остается живым, пусть и в замедленном режиме. По его наблюдениям, активность носит сезонный характер: В январе-феврале он не такой активный, ближе к весне люди сами по себе оживают. Осенью вновь наблюдается подъем, – заключает собеседник.

По оценке представителя одной из риэлторских компаний Набережных Челнов Виталия Трунцова, на начало 2026 года в городе наблюдается прирост пустующих коммерческих объектов. Речь не идет о резком обвале рынка, однако тенденция к увеличению числа незанятых площадей сохраняется и уже стала устойчивой. Наибольшее количество простаивающих помещений сегодня сосредоточено в промышленной зоне. Это, прежде всего, производственные цеха, склады и базы, которые в текущих экономических условиях оказались менее востребованы, чем торговые или офисные форматы. При этом эксперт отмечает, что в Челнах нет так называемых «мертвых зон» – улиц или площадей, где коммерческая деятельность систематически не приживается. По его словам, проблема чаще кроется не в локации, а в характеристиках конкретного объекта и подходе собственника. Чаще всего без арендаторов остаются именно крупные производственные помещения.

Собеседник подчеркивает, что объекты могут годами находиться в продаже или аренде по совокупности причин: завышенная стоимость, отсутствие стабильного арендного потока или нежелание владельца адаптироваться к рыночным условиям. При этом он убежден, что «неудобных» помещений не существует – есть лишь неправильная стратегия работы с объектом. Юридические сложности, такие как банкротства, аресты или наследственные споры, по словам эксперта, редко становятся причиной простоя. За более чем семь лет работы в сфере коммерческой недвижимости с подобными случаями у его клиентов он не сталкивался, поскольку перед выходом на рынок объекты проходят тщательную проверку документации.

Уход отдельных сетевых игроков или закрытие местных заведений, по мнению Трунцова, не оказали заметного влияния на общую картину пустующих площадей в городе. Также он отмечает, что в автограде фактически нет коммерческих пространств, освободившихся после ухода иностранных брендов – речь идет в основном о российских предпринимателях. Говоря о затратах на содержание пустующих помещений, специалист подчеркивает, что универсальных расчетов не существует. Стоимость сильно варьируется в зависимости от типа объекта – будь то помещение в многоквартирном доме, промышленные площади или отдельно стоящее здание. На итоговые суммы влияют налоги, коммунальные платежи, отопление и охрана.

Среди наиболее известных объектов, которые не функционируют уже несколько лет, Виталий Трунцов называет «Арарат» в 11-м комплексе на проспекте Сююмбике. По его мнению, потенциальных инвесторов отпугивают как «темное прошлое», так и завышенная цена при необходимости серьезных вложений. В этот перечень входит и объект на проспекте Чулман рядом с Planeta Fitness, и «Меховой центр» на ГЭСе. Недостроенные торговые и бизнес-центры, по оценке эксперта, по-прежнему имеют шанс на завершение, если появится экономически обоснованный инвестор. При этом уже сейчас на рынке отчетливо виден тренд на перепрофилирование пустующих офисов и магазинов под склады и пункты выдачи заказов.

Наиболее перспективными и недооцененными объектами Трунцов считает торговые помещения на первых этажах многоквартирных домов. Именно они, по его мнению, могут «выстрелить» в ближайшей перспективе. В 2026 году структура спроса со стороны арендаторов сместилась в сторону ПВЗ, сервисов доставки и федеральных сетей. Делать же однозначные прогнозы относительно оживления рынка к весне специалист пока не берется, отмечая, что ситуация остается неопределенной и многое покажет ближайшее время.

Юридическую сторону проблемы простаивания коммерческих помещений комментирует руководитель центра юридической помощи «Мальцева и партнеры», член комитета по поддержке и развитию МСП ТПП РФ Елена Мальцева. По ее словам, зимой особенно остро проявляются правовые ограничения, которые делают эксплуатацию объектов невозможной. Среди них – «отсутствие права собственности или регистрации договора аренды, разрешений на ввод в эксплуатацию помещения», «наличие залога, арестов имущества судебными приставами», а также процедуры банкротства собственников или арендаторов. По результатам правового аудита сделок, который практикует ее команда, нередко выявляются скрытые обременения. По результатам нередко обнаруживаются ранее неизвестные нашим доверителям ограничения, – отмечает Мальцева, перечисляя аресты, залоговые обязательства, «долгосрочные договоры аренды («вечные»)», а также запреты надзорных органов и незавершенные наследственные процедуры.

Отдельная категория проблем связана с объектами компаний-банкротов. Такие помещения включаются в конкурсную массу, но реализуются с трудом. Причины – «устаревшие оценки рыночной цены», «отсутствие маркетинговых мероприятий», физический износ и затяжные споры между кредиторами. Все это, по словам юриста, затягивает продажу и увеличивает срок простоя. Длительное неиспользование коммерческой недвижимости несет прямые правовые и финансовые последствия для собственников. Елена Мальцева напоминает: Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания имущества, даже если оно не используется. Это означает необходимость оплаты коммунальных платежей, налогов, а также влечет за собой расходы на охрану и ремонт. Более того, налог на имущество уплачивается вне зависимости от фактической эксплуатации, а для торговых и деловых объектов он может рассчитываться по кадастровой стоимости.

В зимний период добавляются и административные риски. Собственники обязаны соблюдать правила благоустройства: убирать снег, лед и сосульки, следить за фасадами и прилегающей территорией. Городские власти вправе привлекать собственников нежилой недвижимости к административной ответственности, – подчеркивает эксперт, отмечая регулярные проверки со стороны административно-технической инспекции. При этом угроза изъятия коммерческой недвижимости за простой, по ее словам, носит скорее теоретический характер. Из своей практики могу сказать, что подобные случаи встречаются крайне редко, – поясняет юрист, уточняя, что законодательно такая мера фактически закреплена лишь для отдельных категорий земель. Риски несут и потенциальные арендаторы или покупатели простаивающих объектов. Среди них – скрытые технические дефекты, юридические споры, неясные причины простоя и возможные долги предыдущих пользователей. Если помещение долго не сдавалось, это может указывать на невыгодные условия аренды, неудачное расположение, проблемы с инфраструктурой, – отмечает специалист.

Что касается попыток снизить арендную плату через суд, практика Татарстана, по словам Мальцевой, остается жесткой. На практике в большинстве случаев суды отказывают в снижении размера арендной платы, – говорит она, напоминая, что предпринимательская деятельность по закону осуществляется на свой риск, а отсутствие прибыли само по себе не является основанием для пересмотра условий договора.

В итоге эксперты сходятся в одном: избыток площадей, снижение спроса и юридические ограничения формируют сложную и инертную среду. Оживление сегмента возможно лишь при сочетании доступного финансирования, гибких условий аренды и тщательной правовой проработки каждого объекта – без этого значительная часть коммерческой недвижимости Набережных Челнов рискует оставаться в режиме ожидания еще не один сезон.